神谷 功の不動産ブログ

沖縄本島の海の見える分譲地をご紹介♪別荘・セカンドライフ・沖縄移住・田舎暮らしをご検討の方へオススメの住宅地です♪

物件は、沖縄本島・北部　「本部町字崎本部」の海の見える高台

前面には海！後方は山！緑が多く、鳥の声が聞こえる環境♪
「ちゅらうみ水族館」がある海洋博記念公園も車で10分程度と近く。

物件からの眺望は、瀬底島と瀬底大橋と伊江島タッチューが見え
海と空そして島の風景を楽しめる場所です。


また西海岸といえば “サンセット”　瀬底島へ沈む夕陽が、暖かく包み込んでくれます。

「海が見える別荘を造りたい」
「定年後は沖縄でのんびり田舎暮らしがしたい」
「沖縄が好きで何度も来沖している、長期滞在できるセカンドハウスがほしい」
「沖縄に住みたい・沖縄で子育てしたい」
「本島北部で不動産を買ってすぐに住宅を建てたい」

・・・・などをお考えの方へおすすめの売土地情報です。


大鏡プロデュースは、宮古島の物件もお取扱しており、以前から、
県外のお客様の「沖縄移住」をお手伝いしてきた経験があります。

沖縄本島で「移住におすすめの物件」は本部町字崎本部の分譲地です。


「初めての土地(不動産)を取引」「沖縄移住の予備知識」など
お役立ち情報もHPで公開しております。

「売土地の面積や価格・詳細はこちら」←クリック


大鏡プロデュースHPを見る

今回は、「本部町崎本部３区画分譲地」の土地の購入までの取引を例に、
希望の土地を手に入れるまでのやり取りをお話しします

当社は、本島北部で「海の見える自然環境の良い場所」の土地を探しており、
希望するロケーションの良い土地（※現在の崎本部3区画）を見つけました。

早速、売主様と交渉…

売主様は、「530坪をまとめて一括で売りたい」、「土地を分筆してまでは売らない」
と要望をおっしゃられ、
当社(買主)は、「現状の530坪では、土地の奥行きが長すぎるので、
海の見える前面の400坪だけを値段を上げてもいいから分筆して売却して欲しい」
と交渉したところ、売主様にあっさり断られました…。

売主様との話が平行線になり、土地の買取りを諦めかけていた頃、

知人からH様を紹介され、 H様は「海が見えなくていいので、地形が悪い分
相場より安くしてくれるなら買っても良い」　というお話を頂いたのです。　

これでようやく話がまとまり、

最終的に、売主様の要望通り土地全体の530坪を当社が買取り、
そしてH様に『奥の土地130坪』を分筆し売却し、当社は、
希望の土地４００坪をGETすることができました！！

希望の土地を見つけることが出来ても、
地主様の要望や土地の形など予想外なこと等が多々起こるので、
希望の土地を手に入れるのは、そう簡単な事ではないのかもしれません・・・



　　　　　　　　　　　　　↑当初の530坪の売り地


　　　　　　　　　　　　　↑分筆して整地した状態です。




　　　　　　　　　　　　　　　　　　↑分筆後の公図です

　年末に週刊朝日の方から、「沖縄の軍用地を『節約＆利殖術100連発』という記事に取り上げたい」という連絡があり、ご協力することになりました。


　担当の方と会話の中で感じたことは、沖縄では「軍用地」や「軍用地の借地料」または「軍用地主」という言葉は耳慣れていますが、
身近に基地のない本土の方は耳慣れておらず、まして国が借地料を支払しているという事実(仕組み)を知らない方が多いという事をお聞きして少々驚きました。


　今回は、軍用地の借地料を金融商品という観点から見た場合、定期預金より金利が高く、まして借り主が日本政府なので民間と違い、支払を滞納される心配もなく、株や投資信託の様に短期間で儲かるような派手さは軍用地にはありませんが、値が上下するたびに一喜一憂して仕事が手に付かないと言う心配もありません。


　軍用地は金融商品としては地味ですが、相続税対策にも力を発揮する優れものです。資産運用をお考えの方、地道にコツコツと資産を増やしたい方は、一度「軍用地の購入」をご検討してみてはいかがでしょうか？

前からお話しているように、軍用地は土地の取引というより、
金融商品の取引というのが沖縄では定着しております

その一番の裏づけが、沖縄県内の金融機関がそれぞれの
軍用地を基地別に担保力のランク付をしており、
特A地域からC地域までそれぞれの場所により異なります

担保力の目安としては、一般の土地のような評価額や
路線価格で割り出すのではなく、年間の借地料の倍率で
評価しております

返還の確率が低い航空自衛隊那覇基地等や嘉手納飛行場は、
特A地域に指定されており、担保力も高く設定されております

例、
特A地域　年間借地料の３３倍の担保評価（※融資額）
○嘉手納飛行場
○航空自衛隊那覇基地等
※実際の取引では、人気地域は売り物件が少ないため、
那覇空港施設内などは銀行の担保力より高い倍率で取引されております

　　　　　　　　　　　　　　　↓航空自衛隊那覇基地




B地域　年間借地料の２５倍の担保評価（※融資額）
○嘉手納弾薬庫等

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓嘉手納弾薬庫


C地域　年間借地料の１０倍の担保評価（※融資額）
○那覇軍港
○普天間基地
○キャンプキンザー

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓普天間基地



返還の確率が低い特A地域の軍用地は、銀行の担保力も高く、
また、売り物件も少ないため、高い倍率で取引されております。

軍用地の購入を検討されている方には、
銀行の担保評価も購入の目安のひとつになるかと思います。



沖縄・宮古島・軍用地の不動産情報は
大鏡プロデュースへ！

返還軍用地」を買って資産造り！

去年から軍用地を扱うようになり、沖縄の政治・
経済、投資（利回り）、相続税対策等と、かなり
生きた勉強をさせて頂いております

今回、ある地主さんから普天間飛行場の軍用地の売却の
依頼があり、市場調査をしてみると返還軍用地を少数派
ではありますが買い求めていらっしゃる方がいて、お話
を聞いてみると「なるほど」と思ってしまいました

今回の売り軍用地に当てはめて考えてみると下記の通りです

場所は宜野湾市大謝名（※飛行場の滑走路正面）
土地の面積は　１０２２㎡（３０９坪）
年間借地料は　１４３万
売買金額は　３２８９万（年間借地料の２３倍）

まずは普天間飛行場が今後どうなるのか整理してみましょう

１、返還の予定は８年後
　（※移転先の受け入れが長引けばその分返還も延びてしまい
　　　ますが、延びても借地料は貰えます）

２、予定通りいけば普天間飛行場は８年後返還されますが、返還した
　　年より３年間は軍転法により国から借地料は貰えますので合わせ
　　て向こう１１年間は借地料は入ってきます

３、国が借地している間は毎年借地料は上がります

４、返還後は区画整理される予定です。一般的に区画整理の場合は
　　町並みを整備するため環境がよくなり現在の土地面積から約３０％
　　は減歩されて小さくなっても逆に土地の価値は上がります

○売買金額　　　　　　　３２８９万

○１１年間の借地料合計　１５７３万
（※借地料の値上がり分は入れておりません）

○差し引き手出し額　　　１７１６万
（※返還が遅れるほど手出し額は減ります）

○区画整理後の土地面積　　２１６坪
（※一般的な区画整理の減歩率３０％で計算）

○区画整理後の最終取得１坪単価　７９４００円（※手出し額÷土地面積）

沖縄本島の中南部地域の区画整理されている土地で坪単価約８万で
２１６坪の土地を１７１６万で買えると言うのは夢のような話です

沖縄では軍用地は定期預金の金利と比較され、利回りの良い「金融商品」
とされてきましたが、「返還軍用地」は子供達の時代を考えた資産造りの
すぐれた方法のひとつだと思いますよ！

こんな方にお勧めです

○持っている現金を効率よく使い資産を残したい方
○税金対策を考えている方
○子供達に現金ではなく不動産を残したい方





写真：宜野湾市の中央に位置する普天間飛行場と売地


物件 軍用地 普天間飛行場内はこちら　→ 物件詳細



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沖縄・宮古島の不動産情報は大鏡
プロデュースへ！

「境界線のトラブルに朗報！」
不動産取引や建物の建築の仕事をしていると、土地の境界線のトラブルに
度々出会うことがあります

土地の名義人のほとんどが、おじいちゃん・おばあちゃん

年配の人になればなるほど土地に対する愛着がある分、思いが強く、
なかなか境界ポイントを認めてくれない方が多い

不動産や建築業界に携わっている人は泣かされた経験が必ず２～３度は
あるかと思います

原因はいろいろですが主に
○土地の境界がはっきりしない未確定地域
○隣接地主が黙って土地を占有している
○昔の測量精度は今より悪く誤差の範囲が大きい
○昔の境界は石垣や植栽が多くアバウトに決めていた
などなど・・・

今までは境界紛争は民法上の問題で役所も介入することもなく裁判所に調停を出しても３～４年かかり、隣接の方と人間関係もくずれる上に手間と暇がかかりすぎていました

そんな境界線のトラブルを抱えている方のために今年の１月２０日法務省より
「筆界特定制度」が導入されました
これは法務局が境界線の問題を解決してくれる制度です

この制度によって公的機関が中立の立場で間に入ってくれるので、本当に助かる制度ですよ




詳しくはこちらへ↓
法務省民事局『筆界特定制度』

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沖縄・宮古島の不動産情報は大鏡
プロデュースへ！

建物引渡しいたしました
以前土地の取引をして頂いたＴさんの建物が完成し無事引渡しを終えること
ができました

土地の立地条件はけして良いほうではなかったのですが、設計や施工にこだ
わった結果すばらしい建物ができ、家主のＴさんも大満足！

住宅業界に携わるうえでのやりがいは建物の引渡しの際に家主様の
満足した笑顔の一言につきるかとおもいます

土地の取引にこだわり

設計士や設計図面にこだわり

現場監督や施工にこだわる

この３つのこだわりがなければ、けして満足のいく住宅は不可能だとおもいます

プロデュースという社名にしたのも上記の３つにこだわりをもちつづけ、納得のいく
取引がしたいからなのです




写真１
Tさんのお宅は外観は打ちっぱなしのスタイリッシュな建物




写真２
(右)パティオの風通しを考えた目隠し板
(左)玄関前は吹き抜けになっており明るく開放的


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▲ # by daikyo4 | 2005-10-14 17:10 | Trackback




沖縄・宮古島の不動産情報は大鏡プロデュースへ！

沖縄の投資物件「軍用地」
今、大鏡プロデュースでは地主さんから依頼をうけ、
「軍用地」を扱っています

本土に在住されている方には、「軍用地」といっても
ピンとこないかと思います

戦後６０年、基地と共生してきた沖縄の人なら聞きなれた
言葉で、どちらかと言うと借地料が入る投資物件、または
一番安心できる「金融商品」というイメージが一般的です

※「軍用地」とは、戦後国が個人所有の土地を借地（強制使用）
　して借地料を地主へ支払っている土地の事です。


「軍用地」の概略（メリット）を説明すると

○沖縄県全体で年間、約９００億の借地料が地主へ支払われている
※先祖代々の土地が多く売る地主さんは少ない
　
○担保価値が高い
※沖縄では地銀の軍用地ローンというものまであり、返還される見込
　みのない（飛行場の滑走路等）土地は高値で取引されている

○毎年８月に一年分の借地料が、国より直接地主へ銀行振り込みされる
※アパート経営や株と違い、第三者へ管理料や手数料を払う必要が
　なく、わずらわしさがまったくない

○年間の借地料が毎年値上がりしている
※値上がり分は１２月に毎年振り込みされ、値上がり率は政治に大きく
　左右される。また、大きな事件、事故が起きると上がり傾向にある
※本土の借地料（演習地等）とはまだまだ格差があるため値上がりが
　見込める

○相続税が有利
※国の借地権が付いているため、土地の評価が事業用の不動産と比べ
　極端に低い

○取引の手続きが簡単
※国より発行されている「土地賃借料算定調書及び土地明細書」を
　確認して、売買完了（土地の所有権を移転）後、国へ届出するだけ

　・・・などなど

戦後沖縄では、個人はもちろん、会社や団体・組合などのお金の投資先
として軍用地が重宝され、「軍用地」市場が確立されてきました

その結果、沖縄では「軍用地」で成功してる個人や会社が多いのです

「軍用地」は買った当初は投資利回り年３％前後とけして大きくはありませんが、
借地料が毎年上がるため、中長期所有すると利回りに換算しても、売却するに
しても相当の利益を生むすぐれものです

リスクのある会社経営や株式と違い、わずらわしい事が一切なく、
国から直接お金がもらえる安心、安全で年金よりも確実な老後の為の
投資物件です







写真コメント：　返還される見込みのない土地は、取引の倍率は高くなります


沖縄の基地が生んだ投資物件『軍用地』　那覇空港内　３物件


大鏡プロディースへもどる ▲ # by daikyo4 | 2005-08-26 14:36 | Trackback



沖縄・宮古島の不動産情報は大鏡プロデュースへ！

約束事を完璧にする方法は？


今、売主さんの依頼を受け豊見城市のほうで、
難易度の高い土地取引の前段取りをしています。

内容は、といいますと

１、土地の名義人が１０人

２、土地は分筆ができず、移転しても共有名義の
　　持分登記しかできない
　　　（※現実に分筆できない土地もあるんです）

３、１０人の土地の名義人の内、３人の方が亡くなられて
　　いるため相続登記をしていただかないといけない
　　
４、分筆登記ができないため、将来トラブルが起きないよう
　　公正証書で対応し、その作成準備をしなければいけない

５、価格の微調整と契約書の事前確認

　　などなど、とにかくやらないといけない作業が多い物件です
　　
　　とくに共有名義でしか登記できない事情のある土地は、　
　　公正証書でもって買われる土地の場所を法的に確定
　　しておけば、将来起こりえるトラブルを未然に防ぐことができ、
　　買主さんにとってありがたい対応方法のひとつです。






写真コメント　公正証書は公証人役場で作成してもらい、
　　　　　　　　　その内容の約束事は、裁判所の判決と
　　　　　　　　　同じ効力をもつものなので大変安心できる
　　　　　　　　　ものですよ。


沖縄・宮古島の不動産情報は大鏡プロデュースへ！

時代はくり返す！
20年前の家造りのスタイルは、土地を買って、建物は設計事務所へ依頼するというのが主流でした。ところがトラブルが、けっこう多かったのです。

どんなトラブルかと言いますと・・・

○図面と建築予算が全然あわない
○図面のやり直しで時間とお金がかかる
○予算優先で粗悪な建築業者へ依頼・・・施工時に大トラブル！

20年前の土地付き住宅は、建ててから売る建売住宅が一般的でした。
客によっては、建売住宅は間取りが家族構成とあわないという欠点があり、いまいち人気がなかったのです。

その頃に注文住宅と言われた、建築条件付宅地分譲がはやりだしたのです。

客側は自由設計と価格の明確化、土地さがしの手間がかからないというメリットと、業者側は建売住宅と違い、建築資金や売れ残る心配がないというメリットが一致して、注文住宅が住宅業界の主流になっていったのです。

しかし、注文住宅にもたくさんの欠点がありトラブルが多く発生いたしました。

トラブルの例をあげると・・・

○土地や建築知識のない営業担当者
○粗悪な設計図面や設計管理（設計料が安いため）
○建築は利益を上げるために、下請け業者への「まる投げシステム」

など問題を起こす業者が増えすぎて、この5年間で注文住宅を買うお客様がだいぶ減りました。

今、家造りのスタイルは20年前に戻っているように思えます。
その反面、20年前と同じトラブルが多発しており、時代は繰り返しているんだなと痛感しています。

20年前も現在も、お客様は、初めて土地取引や家造りをされる初心者の方。

体験したことのない不動産取引や家造りをこれからされる方へどうすれば、分りやすく理解させることができるのかが私自身の課題です。





写真コメント
20年前と違い現在は、（株）データマックス沖縄さんのような、住宅業者を格付けする専門誌を発行する会社や、ためになるHPのサイトも増えてきました。

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沖縄・宮古島の不動産情報は大鏡プロデュースへ！

土地の見栄え


誰しも自分がお金を出して買うのなら、できれば「古いものより新しいもの」「汚れたものより綺麗なもの」と思うのは、当然のことだとおもいます。

土地に関しても、同じことがいえます。
業者側が売り出す場合は綺麗に整地して販売を開始するのですが、見栄えが良ければ良いほど値段は高くなります。

中には、売り手側の事情により、古い建物が建っている場合や、整地をしない見栄えの悪い状態で売り出す場合もあり、おなじ土地であっても値段に違いがでるのです。

見栄えだけを考えた場合、不動産業者でも、初めて土地を買う人であっても、人の見る目は、あまり大差はありません。

土地を安く買うひとつの方法として、ライバルの少ない見栄えの悪い土地を、設計士や建築のわかる人と相談しながら、検討してみるのもひとつの手だとおもいますよ。


ビフォーアフター




整地前






整地後

写真コメント
整地後に売り出していたら、坪単価２万以上価格に差がでていたでしょう。
こちらは、売却済みの物件です。





沖縄・宮古島の不動産情報は大鏡プロデュースへ！

基準地価調査と現実の土地取引とは？


新聞に基準地価調査の発表があった。

内容は「那覇市の天久新都心や小禄地区など交通や買い物の利便性など、住環境に優れた地域（他の区画整理地域も含む）は、需要が高く、反対に道路幅が狭いなど街路条件の悪い旧来型の住宅地は下落しており、2極化が県内でも着実に進んでいる」ということでした。

カンタンにいうと「人気のある地域は高く、人気のない地域は安い」ということだと思う。

土地は、地域・大きさ・形・向き・により人気や価格はことなりますが、４０～５０坪の小さな宅地は、まだまだ求める方が多く、見栄えの良い宅地は売れるのも早い。現実の土地取引と地価調査には多少ズレがあるようにおもえます。

新聞の見出しだけでイメージされ、土地は安くなっているから、理想の土地がカンタンに手に入ると、本気で思っている方もいらっしゃるようですが、それは大きな勘違いです。

仮に人気の高い区画整理地区で５０坪のカド地が売りにでるとしましょう。

どの不動産会社も、地域別にお客様を抱えており、売り出す前に情報を流しております。情報を得たお客様は、ご家族と十分検討できる時間がありますので、売り出し直後には結論が出ているのです。

広告を見て動いても、良い土地は何人かの方がすでに検討段階に入っており、ご家族で検討し、買う結論が出ても売れていたというケースが多いのはそのためです。　

土地取引や家造りを体験したことのない方に、「現実の世界はこうですよ」と言ってもなかなか理解できないものだとおもいますが、地価が多少下がっても、理想とする土地を取得するのはムツカしいのです。

良い情報をえる手段のひとつとして、２～３信頼できる不動産会社の担当者とは仲良くしておきましょう。優先的に良い情報をもらえるとおもいますよ。

注意・・・建築条件付で、土地を紹介してもらうのであれば、土地と建物が同時契約になります。その会社が提案する建物を把握した上で、土地さがしは依頼しましょう。
建物の内容があいまいなまま、契約すると建物でトラブルがおきる確率は高いですよ！



写真　那覇市内の区画整理地区は、人気が高くまだまだ需要があります。





沖縄・宮古島の不動産情報は大鏡プロデュースへ！

お客様の満足度と業者側の課題


初めて土地を買う、初めて家を造るお客様側から言うと

「土地や建物の価格の目安」
「土地取引や家造りの失敗しないための手順」
「依頼する業者や担当者の目安」

など、一生を左右する大きな買い物なので細かく教えて貰いたいとつよく望まれていることかと思います。

しかし業者側から言わせると「経験したことのない人へどうすれば経験していない事を理解させることが出来るのか」が課題なのです。
（※業者側の社内スタッフに対しても同等）

人の理解力もさまざまで、納得度や満足度も十人十色なのです。

では、初めて経験するお客様にとっての土地取引や家造りにおいての満足度とはどういうものでしょうか？

私の実務経験を通して言うのであれば下記の３つではないかと思います

○気持ちの満足度
○お金の満足度
○段取りや技術の満足度

依頼するお客様側から言わせると
「この業者や担当者に任せて本当に良かった」

業者側から言わせると
「このお客様の気持ちに応える仕事をする事が出来て良かった」
と、お互いが言える土地取引や家造りをしたいものです。

その為には土地取引・設計打ち合わせ・建物の見積りや施工管理の説明は契約する前に、時間をかけて「お客様側はあせらず」・「業者側はあわてさせず」を心がけ、細かい所まで打ち合わせする事がポイントだと思います。




写真コメント・・・私達と土地取引をしたS様の地鎮祭で行った鍬入れの様子です。
S様とは、建物の契約をする前に時間をかけて設計や建築の打ち合わせをしてきました。


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沖縄・宮古島の不動産情報は大鏡プロデュースへ！

依頼頼する側・される側、両者の「先を見るバランス感覚の大切さ！」

不動産の仕事・設計の仕事・建設会社の仕事というのは、担当者の能力７０～８０％、会社のバックアップ体制２０～３０％の割合で仕事の良し悪しが決まると言ってもよい程、担当者依存型の業種です。

消費者側から見ると「担当者個人の能力次第で商品や品質にバラつきがあるのはおかしいでしょうし、会社の管理体制はどうなっているの？」と思われるでしょうが、不動産や建築はある一定の品質が保証された商品ではなくすべてが物件単位のオーダーメイド的な商品なのです。

形や大きさも違い、法律も宅建業法や建築基準法・都市計画法等が絡み合い、決して既製品の商品にはならないのです。

では仕事の質を考え、仕事を任せられる担当者とはどういう人なのでしょうか？

「段取りが良く安心して見ていられる人」。「最初決めた予算の中で収めてくれる人。」「予想外の金がでない配慮をしてくれる人」「決めた計画通りに事が運べる人」などなど。

ズバリ言うと、先を見据えたバランス感覚のとれた仕事の進め方が出来る人、
または自分が携わっている仕事だけではなく、依頼者のかかわる次の業種の仕事や依頼者の本当の満足度がどこにあるのかが理解出来ている人ではないでしょうか。

しかし現実に安心して任せられる人達の比率は不動産・建設業界全体を見ると３割程度しかおりません。

最終的には依頼者のあなた自身が「担当者やその会社のバックアップ体制を見るバランスのとれた見方」が出来ない限り大きな買い物の決断は出来ないと思いますし、大きなトラブルに巻き込まれる可能性だってあるのです。

依頼者も先を見るバランスのとれた見方を身につけましょう。




※豊見城市で擁壁工事の依頼者H様と工事関係者の現地での打合せ風景です。

大鏡建設、土木監督の阿波根さんは、仕事を安心して任せられる担当者の一人です。



擁壁工事の作業工程や工法の説明を現地にておこなっております。



阿波根さんは工事をはじめる前に徹底したご近所の挨拶回りをしております。







沖縄・宮古島の不動産情報は大鏡プロデュースへ！

先日、宇栄原の土地を売っていただいた地主のＵさんから、
｢相談事があるから会って話しがしたい｣と言う連絡があり、お話を聞いたところ設計士との関係で非常に困っているとのことでした。

内容を整理してみると

1つ目は、友人からの紹介で、ある設計事務所へ3ヶ月まえにプランを依頼したところ、２～３回しか打ち合わせをしてもらえず、大変不安であるとのこと。

2つ目は、予算(ローコスト住宅)を事前に伝えているが、仮プランの見積りが、予算を５００万以上オーバーしている。

3つ目は、もし断ったら設計事務所から違約金を請求されそうで心配である。

以上がＵさんの悩みです。
しかし、設計事務所を紹介した友人もあてにならず、Ｕさんは、途方にくれていたそうです。

そんな中、先日、私達と土地取引をした際に私の言った一言、

「いつでも、ご相談にのりますので、何かあればご連絡ください。」

その言葉を思い出したＵさんは、急いで私に電話をしたそうです。

Ｕさんの依頼してる建物は、店舗兼住宅。
現在アパートと貸し店舗の家賃が、月１５万支払しており、けして余裕のある生活を送っているわけではありません。

ここで強く言っておきたいのが、このような設計士とのトラブルは、日常茶飯事で、けしてめづらしいことではないのです。

仕事を請けた設計士も、事前に，「ローコスト住宅の経験がない」または、「忙がしいので時間がかかる」など、言ってくれれば、お互いの時間を無駄にすることもなく、トラブルは避けられたのです。

もし、その設計士も自分がお金を出す立場だったらどうでしょう？

その設計士は、真剣に設計に取り組み、満足のいく設計プランを出したと思います。
きつい言い方をするとお客様の立場を考えていなければ、プロとは呼べません。


その設計士さんとの３ヶ月間の打ち合わせは、Ｕさんご家族にとって、ムダな３ヶ月になってしまいました。

私がＵさんにアドバイスしたのは

○その設計事務所との対処方法
○設計士の仕事の中身と料金の相場
○設計をする前に認識しないといけないローコスト住宅の考え方
○Ｕさんご家族の建物のイメージに合った設計士の紹介
○設計後の建築会社選びのポイント
○住宅ローンセンターとの事務手続きの対応

上記のアドバイスのいくつかは、本来なら最初に仕事を請けた設計士がやるべき仕事です。
しかし、お金を出す人の立場に立った、ものの考え方が理解できなければ、家主の真剣な気持ちがわからないのです。

--------- 不動産・住宅業界で仕事をしている方へ ---------

個人の立場で、お金を出して土地を購入したり、家を建てるなどの経験や体験をしてみると、お金を出す家主の思いや真剣さが、わかるかとおもいますよ。

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Ｕさんには、今回、ローコスト住宅につよい、設計士の大城さんをご紹介し、サポートしながら、家造りの再スタートとなりました。（写真　打合せの様子）


沖縄・宮古島の不動産情報は大鏡プロデュースへ！

先日、土地の協同買い取りの依頼をして来たＡさんと一緒に、地主のＵさんにお会いして来ました。

２００坪の土地をまとめてしか売らないと言う地主のＵさんにたいして、一括して買うことで話しが決まりかけていた矢先のことです。Ａさんが横から一言、　

「中古住宅も半分値段になっている時代だから坪単価あと少し下げたらすぐ買いますけどねー。」

この一言にたいして、地主のＵさんカチンと反論の一言、

「だったら中古買ったらいいさー。」
「あなた、なにか、カン違いしてないねー。別にお金に困って売る訳でもないし、あんたたちが地元のＴ先輩を通して土地を譲って欲しいと言うから売る話しに乗ったけど、さっきの言い方は、金に困っている人にもの言っているみたいでとってもシンガイだなー。この話しなかったことにしてくれ。」
と言い、私達にとりつくひまも与えず怒って帰ってしまいました。Ａさんの言い方も少しきつかったのです。

Ａさんは、この一年あまり中古住宅を検討していた方で不動産を売る人は、お金に困っている人という、イメージをもっていたらしく、Ａさんの一言は地主のＵさんのプライドをいたくきずつけてしまいました。

しかし、Ａさんご家族にとってその土地は理想的で、めったに売り地がでない場所なのであきらめるわけにもいかず、その日の晩にＡさんの奥さんもご一緒にＵさんの自宅を訪ねたのですが、｢土地はしばらくは売らない｣ということで話しが流れてしまいました。

実はこの地主のＵさんは、小禄でも有名な大金持ちの資産家だったのです。
帰りがけＡさん曰く「年上で、しかもあんな大金持ちの人に失言してしまったなー。」と、反省しきり。

奥さんにも怒られＡさんにとって、最悪の一日になってしまいました。

＝＝＝ 土地取引きの教訓その1 ＝＝＝

特に小禄の更地の地主は、金持ちが多い。

生前贈与は税金が高いので、地主は年寄りが多い。

小禄地区では、土地を売る場合は、友人・知人に知られるのを嫌う。



沖縄・宮古島の不動産情報は大鏡プロデュースへ！

知り合いの有名建設会社の社長いわく、「不動産・建設（設計含む）業で、10年選手は、まだまだ、半人前、それほど奥の深い仕事なんだよ！」とよく言われますが、そのとおりの業種だと思います。

では、土地を買ったことのない、家を建てたことのない主婦の皆さんに、初めて会う業者の担当者に対しての見かた・考え方のプロとアマの違いを伝えたいとおもいます。

主婦の皆さんの大半の方が初めて会う業者の担当者に対して「親切・丁寧な人」「やさしそうな人」「真面目そうな人」「話しがあいそうな人」というその相手に対するイメージ・感性や感覚、極端に言うと、「好き・嫌い」で判断しがちの方が多いのに対して、プロが見る同業者の初対面の人の見かたは、
「この人、仕事ができるかな～」
「実務経験どのくらいの人なんだろう」
「今までどの程度の仕事をこなした人なのかな～？」
「この仕事まかせられる人かな～」
というふうに、任せようと思っている仕事に対する実務をまず先に考えて担当者を見る習慣が身についているのです。
人に対して、イメージを先行させて仕事をまかせて成功したためしがあまりありません。

良い人　＝　仕事が出来る人　とは、限らないのです。

不動産取引や家造りにおいては、やはり担当者の実務経験の深さがその後の仕事の良し悪しを左右してしまいます。
ちょっとした、見かたや考え方の角度を変えると気づかなかったことが、気づくようになると思いますよ！




沖縄・宮古島の不動産情報は大鏡プロデュースへ！

お客様やスタッフに「土地を見るときには、昼見て、夜見て、雨降り見て」ということをよく言うのですが、ドシャブリの雨の日に現地を見ると、土地や周辺の水はけの良し悪しがよく見えるのです。

特に、隣接地より土地が下がっている場合は、要チェックです。

なぜ、チェックするかといいますと、水はけの悪い土地は、常に、ジメジメして湿気が残り、建物の中にカビが発生しやすくなり、それを食べるダニが繁殖して、アトピーや喘息の原因にもなるのです。

また、シロアリも、湿気のある場所を好みます。日当たりが悪く、風通し、の悪い建物の裏手部分や、擁壁(ﾖｳﾍｷ)側には、雨水処理の対策が必要になります。


下記の①～③の雨水処理の対策をオススメします。

①擁壁からの雨水処理は、擁壁の下に溝を造ることが、ベターです。(写真内①）

②小さな庭では、雨水が溜まりやすいので、庭の側に溝を造ることをオススメします。(写真内②）

③隣接地の土地が高い場合は雨水は、地下を通って下の土地に流れてきますので、建物を造る際に雨水処理用のパイプを地下に埋め込むことで処理できます。




沖縄・宮古島の不動産情報は大鏡プロデュースへ！

先週末、宇栄原２丁目の土地59坪に付属していた建物の解体工事をいたしました。

注意点は、下記の３つの項目です。

①工事前のご近所のあいさつまわり
②解体工事期間中の現場の安全管理
③土地の土質の再チェック

※もとの地主さんからは、「土質はしっかりしているからパイル工事は、いらないよ。」と聞いていましたが、再度、現地でチェックいたしました。

特に①と②は、念入りにしないと、土地を契約したお客様に、ご近所からクレームが来ることになり、結果的に迷惑をかけてしまいます。

①と②は、一般常識的なことなのですが、不動産・建築業界では、この常識を徹底して社員に教え込んでいない会社も中にはあるのです。

重機（建物をこわす機械）の運転手や建物の解体工事をうけた会社の営業マンや社長がご近所の挨拶まわりをするかといいますと、ほとんどしないのが常識で、
「誰かがやっているんじゃないの？」ぐらいの感覚の人が意外と多いのです。

ご近所10軒あまりを挨拶まわりしたところ、ご近所に住んでいる奥さんから、工事後の道路の清掃や工事期間中の車の通行には、注意してほしいと厳しく言われました。

よくよく、その奥さんからお話を聞いてみると、近所で新築をされた建築会社と工事期間中トラブルが絶えなかったとのことでした。

初めて不動産取引や、住宅建築をこれから、される方には、工事をはじめる前に「だれが」「いつまでに」「何軒」ご近所の挨拶まわりをするのかを明確化されることをオススメします。

何故ならばご近所の人達から見れば工事を発注したあなたを責任者としか見ないからなのです。

今後のご近所付合いにも影響しますので、ご近所に対するフォローは大切です。


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おかげさまで、最近、土地や建物の相談事を受ける機会が多くなり、相談事の中に、土木の分野の擁壁工事について相談がありました。

要約すると、ある不動産会社から直接土地を買ったまでは、よかったのですが、買った土地と隣接地（所有者は不動産会社）との間に段差があり、約5ｍの擁壁工事の必要性があり、不動産会社との土地売買契約書には、「買主と売主とで擁壁工事は折半するものとする」とだけ記入されており、その後の土木工事の業者選びや、金額面があいまいのまま、契約が交わされているのです。

ここでの問題点は、
① どのレベルの業者にまかせるのか？（業者もピンキリ）
② どういう工法で土木工事をするのか？（現場によって工法が違う）
③ 工事費用と安全性のバランスをどうするのか？（安全性を重視すればするほど工事費用がかかる）

主な要点は、上記の３つなのですが、売主さんが指定された業者の図面や内容を、大鏡プロデュース側の土木工事のプロとチェックしてみると、私達が考えている、安全性優先の工法と少し違うと感じましたが、売主は安く抑えたい。しかし、買主（相談者）は一生そこに住むのだから擁壁工事そのものの安全性・耐久性を優先したいという意見にわかれており、折り合いがつくのには少し時間が掛かりそうだなと感じました。

仮に100万～200万の費用の差が施工会社によっては、出るにしても擁壁が万一崩れた場合を考えると、施工会社や売主が、会社であれば、法的には会社そのものに責任があり、会社が無くなればそれで終わりです。

その会社の社長個人に、支払請求することは、できません。

結果的には、買主個人の泣き寝入りにしかならないのです。

私達のアドバイスとしては、資金力と技術力のある土木会社による合い見積りがいいですよと話し、その現場にあった工法・図面・工事費用の見積もりをお出しして、それを持って再度、売主さんと話合いをすることをお勧めしました。

一番のポイントは、契約前に契約書の内容のチェックを、土木の専門家と相談をしていれば、時間と神経をつかわずにすむ話しだったはずです。

契約前に契約書の内容のチェックや、問題点がある場合は、その分野の専門家と相談することをオススメします。


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